Thủ tục chuyển đổi đất quy hoạch sang đất thổ cư theo Luật Đất đai 2025

Bạn muốn chuyển đổi đất quy hoạch sang đất thổ cư để xây nhà hợp pháp? Bài viết này hướng dẫn chi tiết thủ tục, điều kiện và chi phí theo Luật Đất đai 2025.

1. Đất quy hoạch có chuyển sang thổ cư được không?

Theo Luật Đất đai 2024, không phải mọi loại đất quy hoạch đều có thể chuyển đổi sang đất ở (thổ cư). Việc chuyển đổi chỉ được chấp thuận nếu:

• Mảnh đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất ở đã được phê duyệt.
• Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm do UBND cấp huyện công bố.
• Không thuộc quy hoạch cho công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ, mở đường…

Nếu đất của bạn đáp ứng các điều kiện này, có thể tiến hành thủ tục chuyển đổi.

2. Điều kiện để chuyển đổi đất quy hoạch sang đất thổ cư

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024:

• Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
• Đất không tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án.
• Việc chuyển đổi phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
• Người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…).

3. Hồ sơ cần chuẩn bị

Khi xin chuyển đổi đất quy hoạch sang đất thổ cư, cần chuẩn bị:

1. Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu).
2. Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
3. Bản sao CMND/CCCD, sổ hộ khẩu.
4. Giấy tờ liên quan khác (nếu có).

4. Quy trình thủ tục chuyển đổi đất quy hoạch sang thổ cư

Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp huyện nơi có đất.
Bước 3: Cơ quan chức năng tiếp nhận, thẩm định hồ sơ, xác minh thực địa và kiểm tra quy hoạch.
Bước 4: Nếu đủ điều kiện, UBND cấp huyện ra quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Bước 5: Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất và các khoản phí liên quan theo thông báo của cơ quan thuế.
Bước 6: Nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó đã cập nhật mục đích là “đất ở (thổ cư)”.

5. Chi phí chuyển đổi đất quy hoạch sang thổ cư

Chi phí chuyển đổi được tính theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn:

• Tiền sử dụng đất: Bằng phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất hiện tại (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở).
• Lệ phí trước bạ: Thường tính bằng 0,5% giá trị quyền sử dụng đất.
• Phí thẩm định hồ sơ, đo đạc: Tùy mức quy định từng địa phương.

6. Lưu ý quan trọng khi thực hiện thủ tục

• Kiểm tra kỹ bản đồ quy hoạch sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ.
• Chỉ nộp hồ sơ khi chắc chắn mảnh đất phù hợp để chuyển sang thổ cư.
• Lưu giữ chứng từ nộp tiền sử dụng đất và các khoản phí để đối chiếu khi cần.
• Nếu hồ sơ phức tạp, nên nhờ luật sư hoặc chuyên viên tư vấn đất đai hỗ trợ.

 Như vậy, việc chuyển đổi đất quy hoạch sang đất thổ cư theo Luật Đất đai 2024 cần tuân thủ đúng quy trình, chuẩn bị hồ sơ hợp lệ và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Làm đúng ngay từ đầu sẽ giúp bạn an tâm xây dựng nhà ở và gia tăng giá trị bất động sản.