7 lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất cần lưu ý gì để tránh rủi ro?

Hợp đồng đặt cọc là bước mở đầu cho một giao dịch mua bán nhà đất thành công. Tuy nhiên, nếu không cẩn thận, bạn có thể rơi vào tình trạng mất cọc, bị lật kèo hoặc vướng vào tranh chấp pháp lý. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ chia sẻ 7 lưu ý quan trọng nhất bạn cần biết trước khi ký hợp đồng đặt cọc nhà đất.

1. Hợp đồng đặt cọc là gì?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận giữa bên mua và bên bán, trong đó bên mua giao trước một khoản tiền (gọi là tiền đặt cọc) để bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất chính thức.

• Nếu bên mua từ chối mua: mất tiền cọc.

• Nếu bên bán từ chối bán: hoàn trả tiền cọc và thường phải bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận.

2. Mục đích của hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc không chỉ là cam kết tài chính mà còn là cơ sở pháp lý ràng buộc, nhằm đảm bảo rằng hai bên thực sự nghiêm túc với giao dịch. Thông qua khoản đặt cọc, người bán sẽ không bán cho người khác, còn người mua thể hiện thiện chí mua nhà đất đó.

3. Những nội dung không thể thiếu trong hợp đồng đặt cọc

Một hợp đồng đặt cọc đầy đủ và rõ ràng nên bao gồm các thông tin sau:

• Thông tin bên mua và bên bán: Họ tên, số CMND/CCCD, địa chỉ thường trú, liên hệ.

• Thông tin nhà đất: Địa chỉ, số tờ, số thửa, diện tích, loại đất, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý.

• Số tiền đặt cọc: Ghi rõ số tiền, thời điểm thanh toán và hình thức thanh toán (tiền mặt hay chuyển khoản).

• Thời hạn ký hợp đồng mua bán chính thức: Ngày ký tại phòng công chứng, thời điểm giao dịch hoàn tất.

• Cam kết pháp lý: Đảm bảo nhà đất không bị tranh chấp, không thế chấp, không thuộc diện quy hoạch.

• Mức phạt vi phạm: Nếu một bên vi phạm, ghi rõ mức phạt cụ thể, thường là gấp đôi tiền cọc.

• Phương thức giải quyết tranh chấp: Ưu tiên thương lượng, nếu không được sẽ đưa ra Tòa án có thẩm quyền.

4. Không nên đặt cọc khi chưa kiểm tra pháp lý

Đây là lỗi phổ biến nhất khiến nhiều người mua rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”. Trước khi đặt cọc, bạn cần kiểm tra kỹ:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đảm bảo là bản gốc, không bị chỉnh sửa hay tẩy xóa.

• Tình trạng thế chấp: Xem tài sản có đang bị cầm cố ở ngân hàng hay không.

• Tình trạng tranh chấp, đồng sở hữu: Phải xác minh rõ có ai đang khiếu nại hoặc đồng sở hữu bất động sản không.

• Quy hoạch: Liên hệ phòng tài nguyên – môi trường địa phương hoặc tra cứu trực tuyến để biết lô đất có bị dính quy hoạch treo, lộ giới, hành lang bảo vệ không.

Mẹo nhỏ: Nếu không chắc chắn, nên nhờ luật sư hoặc dịch vụ tư vấn pháp lý kiểm tra giúp. Tuy tốn chút chi phí nhưng tránh được rất nhiều rủi ro.

5. Nên công chứng hoặc có bên thứ ba làm chứng

Nhiều người nghĩ hợp đồng đặt cọc chỉ là "giấy tay", ký nhau là đủ. Nhưng khi có tranh chấp, tòa án chỉ công nhận những tài liệu có giá trị pháp lý rõ ràng. Vì vậy:

• Nếu có thể, hãy thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng.

• Trường hợp không công chứng, hãy đảm bảo có người làm chứng trung lập, ký xác nhận trong hợp đồng.

• Có thể quay video lúc ký kết hoặc ghi âm cuộc trao đổi để làm bằng chứng bổ sung nếu xảy ra tranh chấp.

Lưu ý: Bên làm chứng không nên là người thân của một trong hai bên để tránh bị cho là thiên vị.

6. Không đặt cọc quá nhiều tiền

Tâm lý muốn “giữ chỗ chắc chắn” khiến nhiều người đồng ý đặt cọc đến 30–50%, thậm chí cao hơn. Tuy nhiên, điều này tiềm ẩn nhiều nguy cơ:

• Nếu bên bán có vấn đề pháp lý không thể sang tên, bạn dễ bị treo tiền dài hạn.

• Nếu bên bán cố tình không thực hiện giao dịch, việc đòi lại tiền cọc rất khó khăn, kể cả khi thắng kiện.

• Nếu thị trường có biến động, bạn không thể rút lui dễ dàng do đã "trói chân" bằng số tiền lớn.

Khuyến nghị:

• Đặt cọc từ 5–10% là hợp lý.

• Nếu đặt cọc nhiều hơn, hãy ghi rõ tiến độ pháp lý và gắn điều kiện thanh toán theo từng giai đoạn (ví dụ: chỉ thanh toán thêm khi có giấy xác nhận không thế chấp, quy hoạch rõ ràng…).

7. Có biên nhận và ghi rõ nội dung chuyển khoản

Khi thanh toán tiền đặt cọc, dù là tiền mặt hay chuyển khoản, bắt buộc phải có tài liệu làm bằng chứng:

• Với tiền mặt: viết biên nhận tiền ghi rõ số tiền, thời gian, mục đích và chữ ký đầy đủ của cả hai bên.

• Với chuyển khoản: ghi nội dung rõ ràng, ví dụ: “Đặt cọc mua nhà đất tại địa chỉ XX theo HĐ đặt cọc ngày XX/XX”.

Gợi ý thêm:

• Chụp màn hình giao dịch, lưu lại tin nhắn hoặc email xác nhận từ bên bán.

• In bản sao sao kê ngân hàng để lưu trữ nếu cần trình trước pháp luật.

---

Xem thêm

• Cẩm nang Bất Động Sản
• Tin tức thị trường Bất Động Sản