Hệ thống pháp lý dự án bất động sản gồm những luật nào?

Hệ thống pháp luật điều chỉnh các dự án bất động sản tại Việt Nam hiện nay bao gồm nhiều luật chuyên ngành giao thoa nhau như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng… Tuy nhiên, chính sự chồng chéo, thiếu đồng bộ giữa các bộ luật này đang là nguyên nhân chính khiến hàng nghìn dự án bị ách tắc, làm đình trệ dòng vốn và cản trở phát triển đô thị.

1. Tổng quan hệ thống pháp luật điều chỉnh dự án bất động sản

Một dự án bất động sản từ khi hình thành ý tưởng cho đến khi đưa vào khai thác thương mại phải trải qua hàng chục khâu pháp lý. Mỗi khâu lại chịu sự điều chỉnh của một hoặc nhiều luật khác nhau:

Các bộ luật điều chỉnh chính:

Lĩnh vực	Bộ luật áp dụng
Quy hoạch	Luật Quy hoạch, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng
Đầu tư	Luật Đầu tư
Lựa chọn nhà đầu tư	Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản
Nhà ở	Luật Nhà ở
Đất đai	Luật Đất đai
Môi trường	Luật Bảo vệ môi trường
PCCC	Luật Phòng cháy chữa cháy
Xây dựng công trình	Luật Xây dựng, Tiêu chuẩn – Quy chuẩn kỹ thuật
Kinh doanh BĐS	Luật Kinh doanh bất động sản

2. Phân tích sự chồng chéo giữa các luật trong dự án BĐS

Luật Đất đai vs. Luật Đầu tư – “kẻ cầm sổ” và “người xin phép”

Một trong những xung đột rõ rệt là giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư. Trong khi Luật Đầu tư cho phép phê duyệt chủ trương đầu tư, thì Luật Đất đai lại yêu cầu phải có quyền sử dụng đất rõ ràng. Điều này tạo ra vòng lặp: chưa có đất thì không được đầu tư, mà chưa được chấp thuận đầu tư thì không được giao đất.

Luật Nhà ở vs. Luật Quy hoạch – Mâu thuẫn trong phát triển quỹ nhà ở

Một số dự án dù đã được duyệt quy hoạch nhưng không được phép phát triển nhà ở thương mại do chưa có trong danh mục phát triển nhà ở của địa phương. Điều này khiến doanh nghiệp phải “xin thêm một lần nữa”, kéo dài thời gian.

Luật Kinh doanh bất động sản 2020 – Điều kiện chặt chẽ hơn, nhưng thiếu thống nhất với các luật khác

Luật Kinh doanh bất động sản 2020 đặt ra nhiều điều kiện nghiêm ngặt đối với các chủ đầu tư khi tham gia thị trường, đặc biệt liên quan đến việc chuyển nhượng, huy động vốn, và bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, nhiều quy định lại chưa đồng bộ với Luật Đầu tư, Luật Xây dựng và Luật Nhà ở, tạo ra những điểm nghẽn trong quá trình phát triển dự án.

3. Tác động của sự chồng chéo pháp luật đến thị trường

• Ách tắc hàng nghìn dự án: Theo báo cáo, hơn 1.000 dự án với khoảng 30 tỷ USD đang bị đình trệ do vướng mắc pháp lý.

• Lãng phí nguồn lực xã hội: Đất đai không được khai thác, doanh nghiệp “chôn” vốn, ngân hàng không thu hồi được nợ.

• Lòng tin thị trường bị bào mòn: Người dân e ngại mua nhà trên giấy, nhà đầu tư nước ngoài thận trọng tiếp cận thị trường Việt Nam.

4. Hướng tháo gỡ: Đã có tín hiệu tích cực từ trung ương

Chính phủ và Quốc hội đang vào cuộc mạnh mẽ nhằm tháo gỡ pháp lý:

• Luật Đất đai 2024: Bãi bỏ hình thức “chấp thuận nhà đầu tư” với các dự án nhà ở thương mại, thay bằng đấu thầu/đấu giá minh bạch.

• Nghị quyết 171/2024/QH15: Thí điểm cho phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để làm nhà ở thương mại.

• Công văn 6744/BTC-ĐT: Bộ Tài chính yêu cầu rà soát các khó khăn, đề xuất giải pháp đột phá.

Tuy nhiên, để tháo gỡ thực chất, cần xây dựng cơ chế phối hợp liên ngành – một cửa liên thông pháp lý, không để doanh nghiệp “tự bơi” qua mê cung luật pháp.

5. Kết luận: Hệ thống pháp luật – cánh cửa cần được mở khóa

Hệ thống luật điều chỉnh dự án bất động sản là xương sống của thị trường, nhưng nếu các khớp xương không ăn khớp, toàn bộ cơ thể sẽ tê liệt. Đã đến lúc Việt Nam cần một bản đồ pháp lý tổng thể, đồng bộ và nhất quán, không chỉ để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh mà còn để khơi thông hàng trăm tỷ USD đang bị ách tắc trong nền kinh tế.