7 lưu ý pháp lý khi thuê mặt bằng kinh doanh nhỏ bạn cần biết

Giới thiệu

Thuê mặt bằng để kinh doanh nhỏ là một trong những bước đi quan trọng với người khởi nghiệp, tiểu thương, hộ gia đình… Tuy nhiên, không ít người đã gặp phải tình huống “tiền mất tật mang” do thiếu hiểu biết về mặt pháp lý khi thuê mặt bằng.

Từ việc thuê phải đất tranh chấp, ký hợp đồng miệng đến việc bị tăng giá vô tội vạ, mất cọc oan uổng hay bị ngừng kinh doanh đột ngột – tất cả đều có thể tránh được nếu bạn nắm rõ những lưu ý pháp lý cần thiết.

Dưới đây là 7 lưu ý pháp lý quan trọng nhất mà bất kỳ ai đang hoặc sắp thuê mặt bằng kinh doanh nhỏ cũng cần phải biết.

1. Kiểm tra pháp lý của mặt bằng: Đừng thuê nếu chưa rõ chủ quyền

Trước tiên, bạn cần xác minh mặt bằng đó có giấy tờ hợp pháp hay không. Những giấy tờ cần kiểm tra bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) đứng tên người cho thuê

• Giấy phép xây dựng nếu là công trình xây mới

• CMND/CCCD và hộ khẩu của người cho thuê (nếu thuê từ cá nhân)

• Giấy phép kinh doanh (nếu người cho thuê là doanh nghiệp)

Ngoài ra, hãy kiểm tra mặt bằng có đang thế chấp ngân hàng, bị kê biên hoặc nằm trong diện giải tỏa hay không. Cách nhanh nhất là tra cứu tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban Nhân dân cấp phường.

Mẹo thực tế: Nếu người cho thuê không phải là chủ sở hữu (cho thuê lại), bạn cần kiểm tra kỹ giấy ủy quyền hợp lệ, có công chứng.

2. Phù hợp quy hoạch, không vi phạm mục đích sử dụng đất

Không phải mặt bằng nào cũng được phép sử dụng cho mục đích kinh doanh. Một số mặt bằng chỉ được phép sử dụng làm nhà ở, hoặc nằm trong khu quy hoạch “đất ở không hình thành đơn vị ở”, “đất xanh”, “hành lang an toàn giao thông”…

Nếu bạn mở quán ăn, cửa hàng sửa xe, salon tóc, phòng gym... mà vi phạm quy định sử dụng đất hoặc quy hoạch, có thể sẽ bị chính quyền cưỡng chế, xử phạt, thậm chí đóng cửa hoạt động.

Do đó, cần tìm hiểu kỹ:

• Quy hoạch đất khu vực (có thể tra cứu bản đồ quy hoạch trực tuyến tại địa phương)

• Loại đất ghi trên sổ đỏ (đất ở đô thị, đất thương mại – dịch vụ…)

• Có thuộc diện bị giải tỏa, thu hồi hay không?

Cảnh báo: Đã có nhiều trường hợp thuê đất nông nghiệp hoặc đất quy hoạch công viên để kinh doanh tạm thời và sau đó bị cưỡng chế, mất toàn bộ chi phí đầu tư.

3. Soạn hợp đồng thuê đúng chuẩn, rõ ràng từng điều khoản

Hợp đồng thuê là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để bảo vệ quyền lợi của bạn. Tuyệt đối không giao dịch chỉ bằng lời nói hoặc giấy viết tay sơ sài.

Một hợp đồng thuê chuẩn nên có các nội dung:

• Thông tin đầy đủ của hai bên (CMND/CCCD, địa chỉ, số điện thoại)

• Thời hạn thuê: ghi rõ ngày bắt đầu – kết thúc, và cơ chế gia hạn

• Giá thuê và cách thanh toán: hàng tháng, theo quý; tiền mặt hay chuyển khoản

• Tiền đặt cọc và điều kiện hoàn trả

• Quy định sửa chữa, cải tạo mặt bằng

• Điều khoản chấm dứt hợp đồng: thời gian báo trước, trường hợp đơn phương hủy

Nên có bên thứ ba làm chứng hoặc công chứng hợp đồng nếu thuê dài hạn hoặc số tiền lớn.

Gợi ý: Có thể nhờ luật sư hoặc người có chuyên môn đọc kỹ trước khi ký.

4. Ràng buộc trách nhiệm thuế và chi phí phát sinh

Một trong những điểm hay bị bỏ qua là nghĩa vụ đóng thuế của bên cho thuê. Nếu chủ nhà không khai báo với cơ quan thuế nhưng vẫn cho thuê, bạn có thể bị liên đới nếu có tranh chấp.

Ngoài ra, cần làm rõ:

• Phí dịch vụ (nếu thuê trong tòa nhà): ai trả, bao nhiêu?

• Phí điện, nước, Internet, rác thải: tính theo giá nhà nước hay giá thỏa thuận?

• Phí bảo trì, sửa chữa hệ thống chung: trách nhiệm của ai?

Ghi nhớ: Nếu không ghi rõ, chủ nhà có thể yêu cầu bạn trả thêm các khoản phí bất ngờ mà không có cơ sở pháp lý.

5. Cẩn trọng với điều khoản đặt cọc và chấm dứt hợp đồng

Phần lớn các hợp đồng thuê mặt bằng đều yêu cầu đặt cọc từ 1 – 3 tháng tiền thuê, nhằm đảm bảo người thuê không đơn phương chấm dứt hợp đồng giữa chừng.

Bạn cần yêu cầu:

• Biên nhận rõ ràng cho số tiền đặt cọc

• Ghi rõ điều kiện hoàn trả (trả đủ khi hết hạn hợp đồng, hoặc trừ dần vào tiền thuê nếu thỏa thuận)

• Điều kiện mất cọc: cần được quy định cụ thể, không để chủ nhà tự áp đặt

Ngoài ra, nếu bạn muốn ngừng thuê trước thời hạn, hãy tuân thủ đúng quy định về thời gian báo trước (30 – 60 ngày), tránh bị mất cọc hoặc kiện tụng.

Thực tế: Nhiều người thuê phải bỏ mặt bằng vì doanh thu kém, nhưng lại không được trả cọc hoặc bị ép thanh lý hợp đồng với mức phí cao do hợp đồng ghi không rõ.

6. Tránh thuê mặt bằng đang có tranh chấp hoặc đã bị thế chấp

Đã có rất nhiều trường hợp thuê phải mặt bằng đang:

• Trong quá trình kiện tụng chia tài sản giữa các thành viên gia đình

• Bị ngân hàng kê biên, xử lý nợ xấu

• Là tài sản thừa kế chưa phân chia

Việc thuê những mặt bằng này rất rủi ro, vì bạn có thể bị mất quyền sử dụng bất cứ lúc nào.

Cách kiểm tra:

• Yêu cầu người cho thuê cung cấp văn bản xác nhận tình trạng pháp lý bất động sản

• Tra cứu trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai

• Trường hợp thuê dài hạn, nên yêu cầu cam kết không tranh chấp bằng văn bản có công chứng

7. Lập biên bản hiện trạng bàn giao mặt bằng chi tiết

Khi nhận mặt bằng, bạn cần yêu cầu lập biên bản bàn giao hiện trạng, mô tả chi tiết về:

• Sàn, tường, trần (có bong tróc, thấm nước không?)

• Hệ thống điện, nước, đèn, ổ cắm, quạt, cửa…

• Thiết bị có sẵn (máy lạnh, camera, bàn ghế…)

Đi kèm biên bản là ảnh chụp hoặc video ghi hình toàn bộ không gian.

Khi chấm dứt hợp đồng, biên bản này sẽ là cơ sở để xác định bên nào chịu trách nhiệm sửa chữa nếu có hư hỏng phát sinh.

Lưu ý nhỏ: Cũng cần thỏa thuận trước về các thay đổi bạn sẽ thực hiện (gắn bảng hiệu, cải tạo lại mặt bằng...) và được ghi vào phụ lục hợp đồng.

Tổng kết

Việc thuê mặt bằng kinh doanh nhỏ tưởng như đơn giản nhưng ẩn chứa rất nhiều yếu tố pháp lý mà bạn cần cẩn trọng. Chỉ một sơ suất nhỏ trong hợp đồng, giấy tờ, hay quy định thuế cũng có thể khiến bạn mất tiền, mất thời gian hoặc gián đoạn kinh doanh.

Hy vọng với 7 lưu ý pháp lý quan trọng được chia sẻ trong bài viết, bạn sẽ có đủ kiến thức để:

• Chọn mặt bằng hợp pháp và phù hợp

• Soạn hợp đồng thuê rõ ràng, đúng luật

• Bảo vệ quyền lợi và tránh tranh chấp khi thuê mặt bằng kinh doanh nhỏ

---

Xem thêm

• Cẩm nang Bất Động Sản

• Tin tức thị trường Bất Động Sản