5 rủi ro khi thuê đất dài hạn kinh doanh bạn cần tránh

Giới thiệu

Thuê đất dài hạn để kinh doanh là một giải pháp phổ biến, đặc biệt với các doanh nghiệp nhỏ và vừa không đủ vốn để mua đất. Đây cũng là cách linh hoạt để triển khai cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi hay bãi xe với chi phí đầu tư ban đầu thấp. Tuy nhiên, thực tế ghi nhận không ít trường hợp “mất trắng” vì không lường trước được các rủi ro tiềm ẩn khi thuê đất dài hạn.

Dưới đây là 5 rủi ro phổ biến nhất mà bạn cần phải nắm rõ trước khi quyết định ký hợp đồng thuê đất dài hạn để kinh doanh.

1. Rủi ro pháp lý: Thuê đất không rõ nguồn gốc, không có sổ đỏ

Đây là rủi ro nghiêm trọng nhất nhưng lại xảy ra khá thường xuyên. Nhiều người vì muốn nhanh chóng có mặt bằng đã vội thuê đất mà không kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý. Trong đó, đất:

• Không có sổ đỏ hoặc đang trong quá trình tranh chấp

• Đã bị thế chấp tại ngân hàng

• Được giao lại từ người khác chứ không phải chính chủ

• Thuộc diện đất nông nghiệp, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng

Nếu bạn ký hợp đồng thuê đất như vậy, mọi hoạt động kinh doanh có thể bị đình chỉ bất cứ lúc nào. Ngoài ra, bạn cũng có nguy cơ bị cưỡng chế, tháo dỡ tài sản đã đầu tư nếu có tranh chấp hoặc bị thu hồi.

Cách phòng tránh:

• Yêu cầu chủ đất cung cấp bản gốc sổ đỏ và kiểm tra tại phòng tài nguyên môi trường.

• Tra cứu quy hoạch và tình trạng pháp lý qua Cổng thông tin quy hoạch địa phương.

• Không ký hợp đồng nếu không rõ ràng về quyền sử dụng đất.

2. Hợp đồng không chặt chẽ, thiếu điều khoản bảo vệ người thuê

Một hợp đồng thuê đất dài hạn không đơn giản như thuê nhà trọ. Nó cần có nhiều điều khoản chi tiết và ràng buộc để bảo vệ quyền lợi người thuê trong suốt thời gian dài sử dụng.

Tuy nhiên, rất nhiều hợp đồng hiện nay:

• Không có công chứng, chỉ là giấy tay

• Thiếu điều khoản về quyền cải tạo đất, xây dựng tạm

• Không nêu rõ điều kiện chấm dứt hợp đồng hoặc gia hạn

• Không quy định mức đền bù nếu vi phạm

Hậu quả là khi xảy ra tranh chấp, người thuê không có cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi, dễ bị xử lý bất lợi.

Cách phòng tránh:

• Soạn hợp đồng rõ ràng, đầy đủ các điều khoản, có luật sư tư vấn.

• Nêu rõ mục đích sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ hai bên, cơ chế xử lý khi tranh chấp.

• Công chứng hợp đồng tại phòng công chứng nhà nước.

3. Bị thu hồi đất do nằm trong quy hoạch hoặc sử dụng sai mục đích

Nhiều mảnh đất hiện tại có thể trống, chưa bị quy hoạch, nhưng lại nằm trong vùng quy hoạch treo, hoặc diện tích đất nông nghiệp, đất dự trữ phát triển đô thị. Việc thuê đất dài hạn để kinh doanh trên những khu vực này có thể khiến bạn:

• Không được cấp phép xây dựng

• Không xin được giấy phép kinh doanh

• Bị buộc phải di dời khi có quyết định thu hồi

Thậm chí, ngay cả khi chủ đất chưa biết đất nằm trong quy hoạch, việc bạn đầu tư xây dựng hoặc kinh doanh dài hạn vẫn tiềm ẩn rủi ro mất trắng khi có chính sách mới từ địa phương.

Cách phòng tránh:

• Tra cứu quy hoạch tại UBND quận/huyện hoặc sở xây dựng.

• Hỏi rõ chủ đất về mục đích sử dụng và thời gian sử dụng còn lại.

• Ưu tiên thuê đất có đầy đủ giấy tờ, được cấp phép sử dụng đúng mục đích.

4. Chủ đất thay đổi ý định, đơn phương chấm dứt hợp đồng

Không ít trường hợp chủ đất thấy giá đất tăng cao hoặc có người khác trả giá thuê cao hơn đã tìm cách đơn phương hủy hợp đồng, gây thiệt hại lớn cho người đang kinh doanh. Thậm chí, có người lợi dụng kẽ hở trong hợp đồng để:

• Tăng giá thuê sau 1-2 năm

• Yêu cầu thanh lý sớm không lý do

• Đòi lại mặt bằng để chuyển nhượng cho người khác

Trong các trường hợp này, nếu hợp đồng không có điều khoản rõ ràng về bồi thường và thời gian báo trước, người thuê hoàn toàn ở thế bị động.

Cách phòng tránh:

• Ràng buộc thời hạn thuê tối thiểu trong hợp đồng.

• Ghi rõ điều kiện gia hạn, mức bồi thường nếu một bên vi phạm.

• Công chứng hợp đồng để tăng tính pháp lý và tránh tranh chấp.

5. Không thể xin giấy phép kinh doanh hoặc xây dựng công trình

Thuê đất dài hạn thường nhằm mục đích kinh doanh ổn định, nhưng nếu không được phép xây dựng hoặc không xin được giấy phép kinh doanh do loại đất không phù hợp, mọi kế hoạch đầu tư sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Ví dụ:

• Đất thuê là đất nông nghiệp: không được phép xây dựng công trình.

• Đất chưa chuyển đổi mục đích: không thể xin giấy phép mở nhà hàng, bãi xe…

• Không được chủ đất ủy quyền hợp pháp nên không thể đứng tên giấy phép.

Cách phòng tránh:

• Xác minh loại đất được phép sử dụng cho mục đích kinh doanh.

• Yêu cầu ủy quyền công chứng từ chủ đất khi làm thủ tục xin phép.

• Nếu cần xây dựng kiên cố, nên thuê đất thương mại – dịch vụ.

Kết luận: Thuê đất dài hạn – lợi hay hại tùy thuộc vào sự chuẩn bị

Thuê đất dài hạn để kinh doanh là một giải pháp hợp lý nếu bạn muốn tiết kiệm chi phí mua đất. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả và an toàn pháp lý, người thuê cần:

• Xác minh kỹ pháp lý và quy hoạch

• Ký hợp đồng chặt chẽ và có công chứng

• Có phương án dự phòng khi xảy ra tranh chấp hoặc thu hồi đất

Đừng để những rủi ro không đáng có làm ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh dài hạn của bạn. Chuẩn bị kỹ lưỡng ngay từ đầu chính là cách đầu tư thông minh nhất.

---

Xem thêm

• Cẩm nang Bất Động Sản

• Tin tức thị trường Bất Động Sản